Обзор рынка недвижимости. Какие прогнозы?

Нет. Я не занимаюсь плиткой. Моя жена занимается дизайном. В виде хобби, если рассматривать с точки зрения семейного бюджета Посему если оно будет приносить небольшой минус - я не очень огорчусь. Я на чуть-чуть ином зарабатываю. Так что меня не стоит приводить в пример

И все сентенции о целесообразности продажи непостроенного жилья в минус (совершенно верные, к слову) разбиваются о ту простую мысль, что
1. Построенного, но непроданного - до хера.
2. Недостроенного по причине "бабло кончилось" - до хера
3. Качественной вторички - до хренища.
4. Чтоб не было пустым словом - землю под киевом уже сейчас барыги-перекупщики продают в минус. Абы продать.

То есть - жилье УЖЕ построено. И не продается по себестоимости. Да, кто-то сидит на бабле и надеется, что вдруг таки найдется дебил, который купит. Но когда бабло кончится - а оно у строителей таки кончится - у них будет выбор - или продавать ниже стоимости, или искать бабло на хлеб у банкиров. Банкиры у нас ща бедные, и вдобавок умные - финансировать падающий рынок н хрен им не нужно.

Added after 3 minutes:



1. Не стоит целовать. Бери пример с МайкаС - он сыр предлагает )
2. во время великой отечественной моя бабушка покойная сменяла крест из платины на 200г на ящик тушенки. Что спасло жизнь ей и моему отцу.

Added after 2 minutes:



вопрос только в том, когда у этих дармоедов банки таки начнут массово отметать залоговое добро. Все сразу станет на свои места.

Судя по аналогии авто,то банковские конфискаты не дешевые,даже дороже чем на рынке.
как будут обстоять дела с квартирами время покажет.

Давайте попробуем объяснить иначе. Мыш накупил плитки для продажи. Две тонны накупил, по $1 за плитку. и продавал по $2. Вдруг строительно-ремонтный рынок приостановился, и Мыш остался с плиткой. И не с одной. Он, по-вашему, что будет делать? Продолжать пытаться продать по $2? Пытаться продавать по $1.20? По $1Ю Не берут. Он, как Вы думаете, будет сидеть и ждать лучших времён, платя заём за плитку, аренду помещения, etc, или продаст по $0.50 первому покупателю, который придёт с деньгами? Я знаю ответ на этот вопрос.


Ничего не вечно. Я Вам обещаю, то через 100 лет никого из нас не будут интересовать цены на квартиры, сколько бы они не стоили.

Эта ситуация на рынке _сейчас_. Потом когда-нибудь будут другая ситуация и другие цены. Но сейчас ситуация именно такая. Заметили, нигде ни слова о себестоимости. Только ситуация, рынок и цены.


Каков, по-Вашему, процент людей, купивших квартиры без кредита? Каков процент строительных компаний, строящих без кредита (на второй вопрос я тоже знаю ответ).


А на чём эти проблемы основаны? То есть Вы считаете, что рост цен в последние 5-6 лет был нормальным и рынок недвижимости в Украине сейчас имеет хоть какую-то, хоть отдалённую связь с реальностью? И что он не упадёт легко на 50%?


Правильно, ничего не бывает навсегда. Скупать подешёвке - почти всегда хорошо. Если это имеет смысл. Когда квартиры будут по цене, которая приносит прибыль при их сдаче помесячно, на них можно начинать смотреть, как на покупку, имеющую какой-то финансовый смысл.


Я не думаю, что цена квартир будет зависеть от чемпионата Европы. Если бы я на что смотрел, то на мелкий розничный бизнес и на дорожно-строительные компании.

Added after 1 hours 24 minutes:


Кстати, знакомые мои вот так встряли с землёй под Киевом. Им надо продать (не то, чтобы жрать нечего, но деньги нужны для другого). осенью пришёл мужик и сказал "покупаю". Потянул три месяца время и отказался. А они готовы продать, чтобы продать. Вот и ситуация. Что им делать?


Ты какой любишь?


О!! Потому, что в то время стоимость тушёнки была равна стоимости 200г платины. И можно сейчас говорить "тушёнку давно съели, а платина сейчас кучу денег стоила бы", но умнее говорить "люди живы, благодаря какому-то куску металла". Вот наглядный пример рынка. И того, что timing важнее всего остального, а себестоимость вообще не важна.


Это будет последняя стадия. Большинство людей до этого не доводят. Продают, чтоб как-то расплатиться. А скоро будут просто банку отдавать, так как стоить будет дешевле, чем оставшийся кредит. Вот тогда станет интересно. Тут сейчас так и есть местами.

Кстати, ладно недвижимость, она всё-таки имеет какую-то стоимость. А вот с машинами, набраными в кредит, что будет...

must(a)ng, нет, у меня есть знакомые, которые не работают потому что и так хватает.
Эти же экземляры просто не смогут найти что-то толковое или бестолковое. Они и несколько лет назад не могли найти хоть какую-то работу. Прекрасно знаю ибо жаловались неоднократно

Added after 2 minutes:

Мыш, сыр кончился...   Пару сарделек есть, настоящих, даже с мясом внутри
"Отдам ниже себестоимости"  

А я тут читаю форум про недвижимость (из кеша Яндекса) http://hghltd.yandex.net/yandbtm?url=http%3A%2F%2Fforum.ners.ru%2Fviewtopic.php%3Ff%3D4%26t%3D13689%26start%3D30
и тихо офигевая от цинизма так называемых риелторов.

З.Ы. Чтобы двигаться по форуму дальше, в адресной строке в месте 3D30 меняем 30 на 40 и т.д.

Буду краток и традиционен, а так же по просьбам трудящихся      Есть 2 бутылки водки- никто не хочет уюпить и отпраздновать ПЯТНИЦУ, 13- кста вполне повод для вечерухи  
Мать?????  

Сколько времени они могут ждать? ЗАморозить пару-тройку лямов смогут далеко не все. А десяток лямов? Да года на три? Т.е. просто ПОСТРОЕННОЕ жилье не продавать?
Так сильно похудеют, что дальше уже никто не пойдет.
Я сейчас ищу квартиру из двух соображений.
1 - один в один как у МайкаС. Что бы жить. И мне не инт столько она будет стоить через год, или через пять лет.
2 - я никуда не спешу и перебираю. И куплю то что понравицца.

а если посмотреть с другой стороны? в нашей стране недвижимость будет оставаться единственным вложением капитала (в рамках страны), так было раньше. А сейчас, после того как многие люди которые начали в очередной раз доверять банкам и вносить депозиты, наслушавшись "математиков" о том что проценты по банковскому вкладу куда больше чем доход от сдачи и от роста цен на недвижимость, столкнулись с тем что их депозиты "надежно" заперты на счетах банков.
Как только уляжется (когда?) ситуация на фин. рынке - недвижимость снова станет лучшим вложением капитала. что и переведет к росту её цен. а сколько она будет стоить в конце падения рынка- не так важно.

Почитал. Боюсь, что это не цинизм. Это просто неадекват ))

mike.s, Вы меня этой СЕБЕСТОИМОСТЬЮ, прям, замордовали. Я же объяснил, что я имел в виду. Не стоит фактор соотношения спроса и предложения возводить в ранг каких-то экономических откровений. Это же очевидно. Даже для меня.  

Я понял, где яблоко раздора. В теме есть слово "прогноз". Выраженная мной т. з. строится на предположении, что рано или поздно ситуация вернется на круги своя (не относительно конкретных цен на квартиры, а в общем). Экономика заработает, люди будут зарабатывать, рожать детей, требовать улучшения жилищных условий и т.д.

Если говорить исключительно о сегодняшней и завтрашней (до послезавтрашней) ситуации, то:
1) да, безусловно, цена первички может быть существенно ниже стоимости ее строительства;
2) при определенной доле везения и готовности нажиться на чужой сложной ситуации вторичку можно вообще оторвать за даром (к слову, так всегда было, просто сейчас вариантов все больше и больше).
Так что, как видите, у нас не так много разногласий.

Насчет плитки Мыша (Вы уж простите, что мы Вас эксплуатируем в качестве примера). Как быстро он ее сольет будет зависеть от того:
а) насколько ему критична сейчас живая тысяча (вложенные 2 – 50% дисконта);
б)может ли он еще потянуть до благоприятной конъюнктуры;
в) каковы реальные сроки и вероятность наступления этой самой благоприятной конъюнктуры;
г) и самое главное, сможет ли он лучше разместить вырученные от продажи деньги (например, погасив кредит, снять нестуйку).
По крайней мере, я бы руководствовался такими критериями, а не сливал бы первому встречному по первой предложенной бросовой цене.

Просто, ну вот. Можете, когда заходите!    Жаль, я сёдни не могу.  

Редаговано: must@ng (13-03-2009 10:41)

ну если с такими проблемами в сфере недвижимости, банков и работы мы не поднимем сельское хозяйство в деревнях ....

must(a)ng, "экономика заработает" - вот оно, яблоко
Всё идентично в соображениях, только ты считаешь что она вот-вот и уже...
А Мыш считает что это будет гуй зна када И мне тоже так кажется

chief39, 100%.
Ну а об этом без толку спорить.

Здрасте. Извините задержался.    Немножко от лица строителей. Сейчас один из моих бизнесов есть продажа бетона. Не буду долго вдаваться вобщем занимаюсь этим я уже с год. Так вот такой жопы со строительными организациями никто не помнит. Большинство моих строек(читай срез рынка) стоят. Кто заморожен полностью, кто движется крошечными шажками, и даже объекты которые априори имеют деньги и те испытывают колосальные трудности с финансированием. А причины у всех одни и теже:
1) банки перестали финансировать(давать кредиты)
2) сами строители не могут реализовать часть будущих квартир, офисов и тд.тем самым подпитав себя средствами  фактически по той же причине - нет финансов у потенциальных клиентов.
И тут начинают процветать всякие бартерные схемы - давайте нам бетон, метал и тд. а мы вам еще не достроенные квартиры. У кого есть запас тот на это идет, но большинство находится в такой же фин. жопе и не спешат. К томуже если объект тока начал строится то бартер вообще утопический. И вот на фоне всего этого застройщик ИМХО будет снижать стоимость продаваемых квартир даже в минус, что бы пересидеть этот банковский стояк. Но как тока кредитование возобновится цены сразу же скаканут до рыночных.
Зайдем с другой стороны. Сырье постоянно дорожает. Поднялась цена на газ - подорожал цемент, метал и тд. соответственно и бетон и себестоимость метра стройки. В таких условиях застройщик на фоне отсутствия подтвержденного финансами спроса может снижать стоимость жилья, но тока за счет уменьшения своей прибыли и сокращения издержек - уменьшения зарплат, применения более дешевых материалов и тд. Но в принцыпе метр квадратный будет тока дорожать. Меня сейчас все стройки давят по ценам -давай дешевле. И даже качество ушло на второй план, приоритет другой. Готовы брать любое гамно лиш бы вписаться в скудный бюджет.
Что имеем? Если у кого есть бабло, правильно сидеть, ждать и выбирать. Банки завтра не возобновят кредитование, соответственно жопа продлится еще, соответственно цена еще будет падать ибо всегда будут те кто просчитался и кому надо вернуть бабло путем продажи дешевле.

Вдоль сапёрно-слободской объявления:
50% СКИДКА
дом, сосокорки, три бедрума, 4 басрума, под ключ, бассейн, альтанка
ЗАЕЗЖАЙ И ЖИВИ

Согласен, падать, возможно, не будут. Ну и фиг с ними. Главное чтоб предложили скидку в 95%  

sps, именно так.

Хотя если смотреть глазами Макса , т.е. покупать основное средство для себя, а не товар, то въехать на год-два раньше свою новую квартиру, согласитесь, тоже приятно. Иногда за это удовольствие можно даже заплатить каких-то денег. Тут уже каждый сам для себя решает, насколько ему новоселье горит. В смысле купить раньше, но дороже, или позже, но дешевле (или лучше и за столько же).
Может кому-то от родителей съехать невтерпеж.

Просто, так Сезоны Моды ж.. я ацсуцтвую в мастерской.
Правда,можете и без меня..

Я, честно, мордовать не хотел Просто часто замечаю, что люди отталкиваются от себестоимости. А она как раз особой роли не играет.


Я с этим согласен. С чем я не согласен, это с тем, что цены вернутся к уровню 2007го года, например. Я подозреваю, что они упадут на 50%, или больше, к 2011-2012, постоят немного на месте и потом будут потихоньку расти, может по несколько процентов в год. Что является большим плюсом на самом деле. Инфляции никто не хочет, а цены, какие были в 2000-2007 - это индикатор очень высокой ифляции.


Вот тут я не соглашусь. Ждать более выгодного момента ему нет смыдла. у него вложены денщги, причём не свои, а одолженные в банке (это почти на 100% верно, если разговор о квартие, их обычно в заём покупали в последние пару лет). Банк хочет денег взад, так что плитку надо продавать здесь и сейчас. Вы упомянули "погасить неустойку". И в данном случае это не "лучше разместить", а "необходимо". Потому и будут люди продавать квартиры, и продавать дёшево - необходимо.

Плюс, я не верю, что плитка вырастет в цене. Я даже намного больше верю, что она упадёт ещё сильнее. А заморащивать деньги на 3-4 года - для бизнеса это верная смерть.

Вот не хотите Вы меня слушать. Я ж подписался под каждым Вашим (с Мышем) словом относительно обездоленного физика, которого жена пилит и дети голодные за штаны дергают. Продаст в минус – не вопрос. Я говорил и говорю о застройщиках, продающих новое жилье.

Застройщики тоже могут в минус уходить, но только в рамках конкретного проекта и лишь для того, чтобы поддержать остальные. О товарищах, которые занимались семАчкой, и вдруг в 2005-2006 годах решили "А хуле, займуся и я девелопментом -  ща модно" и имеют один проект, я не говорю.

Иногда выгоднее тянуть неустойку, чем уходить в минус. Не верите? Рассмотрим на конкретном бизнес-примере. Условия банковского финансирования могут предполагать разные санкции. Некоторые механизмы (то же репо, к примеру) может предусматривать довольно небольшую неустойку, скажем 3% в год. Только не надо говорить, что такого не бывает.  

Теперь, как говорил Ворошилов, "Внимание, вопрос!": скажете нет смысла попользовать годик-другой-третий банк под 3% годовых?   Таким образом можно пересидеть кризис у банка за пазухой, и зафиксировать прибыли на росте году, эдак, в 2012. Тогда и с банком расчитаемся, не вопрос.
Тут другая возникает проблема: на что заканчивать проект? -  Вот для этого и сливают НЕпрофильные активы. В худшем случае привлекают партнеров в профильные.

Кроме того, банки, как не странно, почему-то не спешат отбирать проекты (не готовые квартиры) за долги. Знаете почему? Да потому что банки не умеют строить и им выгоднее пересмотреть условия, хотя бы в части той же неустойки, чем забирать бетонную коробку, с которой х/з что и кому делать.

Да и потом, Вы думаете, если сейчас даже в половину цену на новострой опустить, его мигом разберут? Щас! А насчет динамики цен, я промолчу. История нас рассудит. Вполне возможно, что Вы окажетесь правы. Примерно 50% - или окажетесь или нет.  

Объем валового внутреннего продукта мировой экономики составляет примерно 50 триллионов долларов.
Объем операций с токсичными активами, то есть размер пузыря, составляет 23*50, т.е. 1150 триллионов долларов.
Потенциально, чтобы прийти к соотвествию, все рынки должны ужаться  В 23 РАЗА.
23 раза-это потенциальное твердое дно, от которого мы сможем оттолкнуться.
Так что, чобы увидеть дно-гипотетически нужно все поделить на 23.
Я имею ввиду ВСЕ-и цены, и доходы.
Поскольку пузырь дулся почти 30 лет, то сдувать его будут лет 10. И идеи о том, что кризис не факт что закончится в 2020-совершенно обоснованны.
Если будет война, он лопнет и снесет с карты планеты....как минимум несколько стран.

Из-за финансово-кредитного пузыря планета производит товаров, может, меньше, чем мы хотим- но значительно больше тех, в которых мы реально нуждаемся. А через пузырь накачивается "понтовая стоимость"-стоимость бренда, технологии, рост цен впоследствие спроса и пр.

Мы живем в историческое время.
В начале апреля будет конференция большой двадцатки, которая имеет целью изменение фундаментальной Бреттон-Вудской финансовой системы.
Это момент, который примерно равен окончанию второй мировой войны по исторической важности.

По результатам этой конфренции можно будет судить вообще о том, куда пойдет планета и цены в ближайшие 100 лет.

Следите за эфиром, как говорится...

ПыСы. У кого есть связи в минфине, минэкономики или МИДе, или под видом журналиста, чтобы включить меня в украинскую делегацию с посещением всех возможных саммитов, и все за мой счет-я готова.
http://money.blogdig.net/archives/articles/March2009/05/G20_London_Summit_On_the_2_April_2009_world_leaders_will_gather_in_London_to_address_the_global_financial_crisis.html

РЭзюмЭ.
Тот, кто умел зарабатывать и куппл себе квартиру за 300 000 долларов кровных денег-останется при активе эквивалента квартиры за 300 000 долларов. Она будет стоить 13 к в самом худшем случае. Но те, кто получал зарплаты в тыщу баксов-как вы думаете, сколько будет зарабатывать?
Сегодняшняя пропорция между умными и не очень- СОХРАНИТСЯ. Для рабочего класса эта квартира будет так же недостижима за 13к, как была за 300.
Имущество есть имущество; если инвестиции в него разумны и не на последние деньги, и не с целью спекуляции-то собственник такого имущества всегда богат и независим.
А спекулянты пусть колоной маршируют в ад.

Было нас 52 млн., стало нас 46 с хвостиком млн. Рост численности населения не придвидится. Кто жить будет в "новостроях"?. Неделю назад появился банер(прямо напротив "новостроя"): новострой 101,5 кв.м.+ля-ля по цене 599у.е./кв.м. До этого было 1000-1200 у.е

ГДЕ?

Тут надо знать, каковы неустойки, чтобы обсуждать детали. я не знаком с банковским бизнесом на Украине. Здесь всё немного иначе. Банку, конечно, не нужно полупостроенный цементный памятник лучшим временам. Но и сильно лояльными они не будут. С другой стороны, застройщику надо содержать штат людей, платить за уже построенное, но не проданное жильё коммунальные услуги, платитьза взятые в кредит краны и самосвалы (которые банк с удовольствием конфискует намного раньше, чем тот бетонный памятник) и т.д. Жить, другими словами, как-то надо. Так то лучше сейчас продать за сколько дают, а через пару лет купить снова такое же за столько же, если не дешевле.

А, честно говоря, не знаю ни одного бизнеса, который мог бы просто заморозить себя на несколько лет, а потом оттаять и продолжать жить. Деньги... должны вращаться.


Ну, да, как динозавра блондинке на улице встретить - 50% шанс

Но на всё есть цена. На квартиры в Киеве - тоже, тем более, что это commodity, а не что-то уникальное. Когда достаточно упадёт, начнут покупать. Если желающих купить появится много, цены начнут расти, отталкиваясь от того дна, к которому придут в падении.

PS. Более практический вопрос - что же всё-таки моим знакомым делать с гектаром земли под Киевом? Держать? Они не хотят. Продать? Кому, как и почём?

Редаговано: mike.s (13-03-2009 20:49)

Шо ГДЕ?   Если 52-46 млн - то в Украине, если 599 у.е. "за квадрат" то во Львове.

vov4ik, вот и новая ячейка общества оживилась.    А Вы говорите некому жить будет.
Дефицит качественного жилья в Украине огромный. Хрущевки да БПСки - это архитектурное издевательство, а не жилье. Но когда их строили, была задача – расселить страну. И задачу выполнили. Тут я снимаю шляпу.

При наличии средств (доступного кредитования) каждый второй задумается об улучшении квартирных условий. Разумеется, не в условиях кризиса, когда каждый рабочий день может стать последним.



mike.s, все что можно забрать у застройщика – должника банка – так это сам проект. Краны-самосвалы, на которые Вы от имени и в интересах банка глаз положили, к застройщику никакого отношения не имеют. Это активы подрядчика, на которые у банка обратить взыскание нет ни малейших оснований. Даже если бы были - это копейки по сравнению с суммами проектного финансирования средней руки high-rise проекта. Вы еще каски рабочих предложите в счет долгов забрать.    Так что все, чем может поживиться банк, это именно "памятник лучшим временам" (прекрасная метафора), да и то если застройщик вовремя не затеет техническое банкротство. Предлагаю не развивать.


Записаться в клуб продавцов земли под Киевом.  
Если серьезно, Вы же сами понимаете, что на Ваш вопрос нет ответа.  

Редаговано: must@ng (13-03-2009 21:29)