Договор задатка

Приветствую!

Прошу совета у авторитетного для меня источника.

Договор задатка. Вопрос по двум пунктам:


1. Предметом договора выступает задаток 50% на квартиру в тайнхаусе. На выходе две купли-продажи: квартира и земельный участок под ней. Устно договорились: 50% за квартиру с ее оформлением в указанные даты, вторая половина при выполнении всех условий и оформлении собственности на землю.

Обязательство на Покупателе заключить оба договора, при этом указана стоимость квартиры в 100% (50%+50%) суммы, т.е. нет разделения квартира и земля. Как грамотно указать это разделение и обезопасить себя от заявления: "а земля стоит дополнительно..." т.д.

2 .Корректно ли указано юристом Продавца то, что окончательное решение будет принято в "Постійно діючого третейського суду при Юридичній корпорації „Принцип”", не лишает ли этот пункт меня права обратится в другой суд, прокуратуру и т.д.

"8.Усі спори та непорозуміння по даному договору сторони будуть вирішувати шляхом переговорів. У разі недосягнення взаємних домовленостей шляхом переговорів, будь-який спір, щодо умов цього договору, або у зв’язку з ним, підлягає передачі на розгляд і остаточне вирішення до Постійно діючого третейського суду при Юридичній корпорації „Принцип” у відповідності з його регламентом. Сторони дійшли до згоди, що в разі звернення до Третейського суду, спір буде вирішуватись в складі одного третейського судді, призначення якого доручаємо Голові суду. Сторони визнають, що постановлене рішення буде остаточним і оскарженню не підлягатиме та  зобов’язуються у добровільному порядку виконати прийняте Третейським судом рішення."


Благодарю заранее.

dv, во-первых. ОЧЕНЬ рекомендую заключать ДВА договора задатка, точнее, предварительных договора, по каждому из объектов недвижимости - по квартире и земле - отдельно.
Второе. Не забываем о ГК Украины. Не буду искать статью, но: предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, а значит - в письменной форме с обязательным нотариальным заверением.
Третье. Категорически возражать против всяческих третейских судов. В подавляющем большинстве случаев речь идет о структурах, подконтрольных контрагентам договора, и решающих споры в свою пользу. Спор должен решаться по установленной законом подсудности.
И последнее, самое наболевшее. Касается не только Вас.
Дамы и господа! Обращайтесь к юристам ДО заключения подобных договоров, а не после. Вы же платите свои деньги. Большие деньги. Неужели вам их не жалко? Наймите юриста/адвоката, который сделает вам грамотный анализ проектов договоров и представит ваши интересы на сделке. Потому что потом вам же их услуги обойдутся гораздо дороже...

Спасибо. Конечно же к юристу мы обратились, но принимать решения нам и доп. источник/мнение важно.
- по двум договорам ясно. понял.
- по договору о задатке знаю, что подписывается сторонами без обязательного оформления у нотариуса.
Разве договора "предварительный" и "о задатке" тождественны?

По большому счету, можно и договор купли-продажи оформить без нотариального заверения. Вопрос только в последствиях...
dv, такой вид сделки, как договор задатка, ЦКУ не предусмотрен. Вам, конечно, никто не мешает совершать какие-либо другие сделки в рамках законодательства:

"Стаття 627. Свобода договору
    1. Відповідно  до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору
з   урахуванням   вимог  цього  Кодексу,  інших  актів  цивільного
законодавства,  звичаїв  ділового  обороту,  вимог  розумності  та
справедливості.

    Стаття 628. Зміст договору
    1. Зміст  договору  становлять  умови (пункти),  визначені на
розсуд сторін і погоджені ними,  та  умови,  які  є  обов'язковими
відповідно до актів цивільного законодавства.
    2. Сторони  мають  право  укласти договір,  в якому містяться
елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у
змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення
актів  цивільного  законодавства  про  договори,   елементи   яких
містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором
або не випливає із суті змішаного договору."

, но мне кажется, если вопросам купли-продажи недвижимости в ЦК посвящены масса статей, может, лучше им следовать, а?
Хорошего же вы юриста наняли, однако.

По поводу предварительного договора:
"Стаття 635. Попередній договір
    1. Попереднім  є  договір,   сторони   якого   зобов'язуються
протягом  певного  строку  (у  певний  термін)  укласти  договір в
майбутньому (основний договір) на умовах,  встановлених попереднім
договором.
    Законом може   бути   встановлено   обмеження   щодо   строку
(терміну),  в який має бути укладений основний договір на підставі
попереднього договору.
    Істотні умови   основного   договору,   що   не   встановлені
попереднім  договором,  погоджуються  у   порядку,   встановленому
сторонами   у   попередньому   договорі,  якщо  такий  порядок  не
встановлений актами цивільного законодавства.
    Попередній договір  укладається  у  формі,  встановленій  для
основного   договору,   а   якщо   форма   основного  договору  не
встановлена, - у письмовій формі.
    2. Сторона,  яка  необгрунтовано  ухиляється  від   укладення
договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати
другій  стороні  збитки,  завдані  простроченням,  якщо  інше   не
встановлено    попереднім    договором   або   актами   цивільного
законодавства.
    3. Зобов'язання,    встановлене     попереднім     договором,
припиняється,  якщо  основний договір не укладений протягом строку
(у термін),  встановленого попереднім договором, або якщо жодна із
сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
    4. Договір  про  наміри  (протокол  про наміри тощо),  якщо в
ньому  немає  волевиявлення  сторін   щодо   надання   йому   сили
попереднього договору, не вважається попереднім договором. "

Редаговано: Neputin (18-05-2009 13:50)

dv, в данном случает да, тождественны
при продаже квартиры, оформляли предварительный договор у нотариуса (на бланке, с регистрацией и уплатой пошлины)
в договоре был указан объект (квартира по адресу таком-то),
его стоимость, сумма задатка, фин.ответственность сторон за отказ от заключения сделки в одностороннем порядке

От того и обратился. Юрист предложил схему обхода уплаты налога.
Вот и два пути, доверие и риск на мин. на сумму задатка. Либо нотариус, доп. затраты и риск на ту же сумму, но
документами на руках.

Спасибо

dv, см. отредактированное сообщение.
П.С. Я думаю, предлагать схемы обхода уплаты налога, во-1, скорее в компетенции финансиста, нежели юриста, а во-2, в данной ситуации экономить на налоге - противоречит закону и просто здравому смыслу.
Вариант, описанный Вами, возможен только с очень близко знакомыми людьми. И то 10 раз подумать надо.

Касательно формы договора.
-действующее законодательство Украины не устанавливает обязательного нотариального удостоверения предварительного договора в отношении любого основного договора, в том числе –предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества; понятие «нотариальное удостоверение» является нотариальным действием и не включается в понятие «форма договора».

Ни в коем случае не сочтите за прерикание. Это обсуждение.]

Added after 4 minutes:



Третье. Категорически возражать против всяческих третейских судов.  - Какая формулировка будет более корректной?

dv, Вам не кажется, что последний Ваш вопрос несколько противоречит предыдущему утверждению?
П.С. Мне неинтересно вести дискуссии на тему действующего законодательства с человеком, запросившим консультацию в ветке "Право" и вступающим в "обсуждение" непонятно чего с человеком с десятилетней практикой в сфере недвижимости.

Именно поэтому я и отписал - это не спор, а обсуждение. Это форум и я же не могу слепо принимать пост, причем Ваш стаж мне не известен. Простите.

Спасибо.

Свои рекомендации - с учетом своей практики - я высказал в полном объеме. Возможно, выскажется кто-то еще. Решение принимать Вам.

Есть такое мнение. Дело в том, что в старом ГК УРСР была норма ч. 1 ст. 42:

Т.е. была прямо предусмотрена нотариальная форма договора. В действующем ГК ее нет. Но многие считают, что есть.

З.Ы. Третейский в суд в топку. Neputin абсолютно правильно объяснил их функцию. Тем более в составе одного арбитра.

Благодарю за ответы, спасибо.

Поправил на:

"Усі спори та непорозуміння по даному договору сторони будуть вирішувати шляхом переговорів. У разі недосягнення взаємних домовленостей шляхом переговорів, будь-який спір, щодо умов цього договору, або у зв’язку з ним, то спір передається на розгляд судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством"

Еще пару слов насчет формы.


абз. 4 ч. 1 ст. 635.

Т.е. если под формой подразумевать всю норму ст. 657, а не только письменную форму - тогда получается что, предварительный договор подлежит не только нотариальному удостоверению, но и гос. регистрации. Такой договор зарегистрировать в Реестре провочинов технически сложно, т.к. не предусмотрен такой вид договора, как предварительный (насколько мне известно).

В общем вопрос неоднозначный.

А вообще это чисто славянская фишка экономить 1% госпошлины при покупке недвижимости. Обычно покупатели сношают продавцов всеми возможными проверками и перестраховками.