Еще б фамилии написали, кому давать
Самовольное строительство (реконструкция, перепланировка): легальные способы узаконивания объекта
По подсчетам экспертов, для прохождения всей процедуры оформления строительства объекта недвижимости, начиная от получения права на землю и завершая регистрацией права собственности в БТИ, необходимо сделать около 185 «шагов». Процедура эта в среднем займет 1,5 – 2 года. Гораздо проще, быстрее и дешевле – самовольно соорудить объект недвижимости, а уже потом пройти процедуру его узаконения. Подробности узаконения самовольно построенных объектов были рассмотрены на практикуме ЛИГА:ЗАКОН «Самовольное строительство (реконструкция, перепланировка): легальные способы узаконивания объекта», докладчиком на котором выступил директор Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрий Павленко.
Определение самовольного строительства находится в ст. 376 ГК. Исходя из этого определения, можно выделить четыре признака, при наличии хотя бы одно из которых строительство будет считаться самовольным:
1) объект недвижимого имущества сооружен или строится на земельном участке, который не был отведен для этих целей;
2) отсутствует разрешение на проведение строительных работ;
3) отсутствует надлежаще утвержденная проектная документация;
4) объект построен с нарушением строительных норм и правил.
Для того чтобы узаконить самострой, в идеале необходимо устранить все указанные признаки. Впрочем, можно пойти и другими путями.
Вариант 1. Решение суда
Этот способ является наиболее быстрым и в большинстве случаев наиболее дешевым способом легализации самовольного строительства. Недостаток его в том, что заинтересованные лица, в первую очередь органы ГАСК (которые ужасно не любят, когда такие дела проходят мимо их кармана), могут такое решение суда обжаловать и всю процедуру узаконения придется начинать сначала.
Пакет документов, который потребуется собрать для получения необходимого судебного решения, конечно, может разниться в зависимости от уровня договоренности с судьей. Но для того, чтобы решение было законно и оставляло ГАСК минимум шансов на обжалование, необходим следующий пакет документов:
1. Документ на землю. Им может быть свидетельство о праве собственности на землю или договор пользования (аренда, суперфиций). Если же такого договора нет, то необходимо отдельно получить решение суда о признании права собственности на землю или хотя бы решение суда об обязательстве органа местного самоуправления заключить договор аренды или выдать свидетельство о праве собственности на землю.
2. Присвоенный почтовый адрес. На сегодня вопросами присвоения почтовых адресов занимаются исполкомы местных органов самоуправления, у которых имеются в наличии соответствующие книги почтовых адресов. Но поскольку нормативного документа, регламентирующего порядок присвоения почтовых адресов, нет, то оформить его можно и через другие структуры.
На практике наиболее распространенными способами получения почтового адреса в обход исполкомов являются решения суда об обязательстве присвоить почтовый адрес (которые исполком не имеет права не исполнить). Также почтовые адреса получают через договоренности с БТИ, через «Укрпочту», а в некоторых регионах существуют даже отдельные коммунальные предприятия, которые за умеренную плату осуществляют присвоение почтовых адресов.
3. Техническое заключение о соответствии объекта недвижимости строительным нормам на момент узаконивания. Получение заключения будет гарантией надежности строительного объекта, а также основанием для ввода в эксплуатацию. Оно выдается специализированными строительными организациями или экспертами, имеющими соответствующую лицензию.
4. Проект строительства, согласованный с максимально возможным количеством госорганов.
5. Технический паспорт БТИ. Конечно же, БТИ поставит в таком паспорте штамп «самовольное строительство», но этот документ нужен для другого – наличия технической характеристики объекта недвижимости (особенно важен указанный метраж объекта недвижимости), по которому будет признаваться право собственности.
В исковых требованиях, которые лягут в основу судебного решения, следует просить следующее:
1. Признать право собственности на объект недвижимости (жилой дом, строение, сооружение или прочее), общей площадью _____ м2, расположенный по адресу ___________ за _________ (наименование собственника).
Ни в коем случае нельзя требовать простого признания права собственности на самострой, поскольку на самострой невозможно будет зарегистрировать право собственности в БТИ. Право собственности – только на объект недвижимости
2. Разрешить (или признать таким, который подлежит) эксплуатацию объекта недвижимости без акта ввода в эксплуатацию.
3. Обязать ГАСК выдать сертификат соответствия.
Следует отметить, что если первые два требования рассматриваются хозяйственными судами без особых вопросов относительно юрисдикции (см. постановление Пленума ВСУ от 16.04.2004 № 7), то последнее требование вообще-то должно рассматриваться в административном суде, а потому для его удовлетворения потребуется дополнительное стимулирование судьи. Да и ГАСК будет не в восторге и всеми силами попытается обжаловать судебное решение, содержащее последний пункт. С другой стороны, без получения сертификата соответствия неизбежны проблемы не только с архитектурно-строительной комиссией, но и с СЭС и МЧС.
После получения решения суда и регистрации права собственности на недвижимость, для подстраховки на случай апелляции или кассации, следует несколько раз перепродать объект недвижимости, обеспечив последнему собственнику статус добросовестного приобретателя.
Вариант 2. Устранение признаков самовольного строительства
Этот путь предполагает не судебное разбирательство, а договоренности с местным советом и местным органом ГАСК. Он является более затратным и длительным, но в тоже время в большей мере гарантирует права собственника узаконенного самостроя, поскольку процедура проводится почти в полном соответствии с законодательством. К тому же, исключаются возможности обжалования со стороны органов ГАСК, которые сами будут участвовать в процессе. Процедура включает в себя следующие этапы:
1. Оформление права на землю. Через местный совет осуществляется отвод земли, вносится плата и заключается соответствующий договор.
2. Разработка проекта строительства. Для этого заинтересованное лицо обращается к архитектору, который разрабатывает проект на уже существующий объект. При обнаружении нарушений строительных норм предоставляются рекомендации по их устранению.
3. Согласование проекта строительства. Результатом согласования проекта станет не выдача разрешения на строительство, а штраф, выписанный органами ГАСК за самовольное строительство (до 170 грн. – ст. 97 КоАП). Тем самым фиксируется сам факт строительства.
4. Оформление акта ввода. С согласованным проектом необходимо обратиться в управление местной архитектуры и ГАСК, которые «задним числом» подписывают акт ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Для этого используются бланки актов, в которых серийные номера ранее были умышленно пропущены.
5. Получение технического паспорта в БТИ.
6. Получение сертификата соответствия в органах ГАСК.
Реконструкции и перепланировки
Самовольные реконструкции и перепланировки выявляются органами БТИ в ходе технической инвентаризации, которую они проводят согласно приказу Госстроя от 24.05.2001 № 127.
Этот документ уже давно морально устарел, а потому, оспаривая законность перепланировки или реконструкции, следует ссылаться на постановление КМУ от 30.09.2009 № 1104, которым установлен перечень строительных работ, на которые не требуется разрешение. К таковым, в частности, относятся перепланировки квартир без превышения допустимой нагрузки на перекрытия, стены и фундамент при условии соблюдения строительных норм и правил. А также увеличение жилой и дополнительной площади путем демонтажа перегородок, амбаров, печей, каминов, застекления балконов и лоджий.
При увеличении жилой и дополнительной площади путем демонтажа перегородок разрешение на выполнение подготовительных и строительных работ не требуется
Правда, это постановление не освобождает от необходимости разработки проекта реконструкции (перепланировки), его согласования и введения в эксплуатацию реконструированного объекта. К тому же, так и не были внесены изменения в приказ Госстроя от 24.05.2001 № 127, а потому неясно, в каких пределах возможно расхождение между общей и/или жилой площадью до и после реконструкции.
Поэтому, по мнению Дмитрия Павленко, узаконение реконструкции должно сводиться к приведению размера этой площади к той, что была до реконструкции. То есть, если где-то перегородки убрали, то в другом месте необходимо укрепить стены или добавить эти перегородки, дабы общая и/или жилая площадь не изменились. Или же осуществить разработку проекта реконструкции и его согласование, а также введение в эксплуатацию постфактум.
ВЫВОД:
Узаконить самовольное строительство, реконструкцию или перепланировку можно. Скорость и эффективность такого узаконения будет зависеть от наличия средств, договоренностей и избранного способа.
Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»
Только о двух вещах мы будем жалеть на смертном одре - что мало любили и мало путешествовали.
это с одной стороны
